01 Cos'è il canone concordato
Il canone concordato (o canone calmierato) è una forma di contratto di locazione in cui l'affitto non è stabilito liberamente tra le parti, ma entro fasce di valori definite a livello locale. In cambio di un canone più contenuto rispetto al libero mercato, il proprietario ottiene importanti agevolazioni fiscali.
A differenza del contratto a canone libero (il classico 4+4), nel canone concordato l'importo mensile deve rispettare i limiti fissati dagli accordi territoriali stipulati nel singolo Comune tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Lo Stato incentiva questo tipo di contratto perché contribuisce a calmierare il mercato degli affitti, soprattutto nelle città dove la domanda di casa è più alta.
Canone più basso del mercato libero, ma compensato da una tassazione molto più leggera per il proprietario e da detrazioni per l'inquilino. Conviene quando l'immobile si trova in un Comune che ha sottoscritto un accordo territoriale — come Roma, Milano, Genova, Napoli e Rimini.
02 Quadro normativo
Il canone concordato nasce con la Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che ha riformato le locazioni abitative introducendo, accanto al canone libero, il contratto a canone concordato (art. 2, comma 3). La cornice di riferimento si completa con due livelli successivi:
Il Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017
Il DM 16/1/2017 (Ministero delle Infrastrutture di concerto con il MEF) ha fissato i criteri generali per la realizzazione degli accordi territoriali su tutto il territorio nazionale e ha definito i contratti-tipo da utilizzare: il modello ordinario, quello transitorio, quello per studenti universitari e il modello di attestazione.
Gli accordi territoriali
Sono il cuore del sistema. Ogni Comune (o gruppo di Comuni) ha un proprio accordo, sottoscritto dalle organizzazioni della proprietà edilizia e da quelle dei conduttori. L'accordo divide il territorio in zone omogenee e, per ciascuna, stabilisce le fasce di canone e i parametri da applicare. Per questo lo stesso immobile può avere un canone concordato diverso da città a città.
Poiché gli accordi sono locali e vengono periodicamente rinnovati, è fondamentale fare riferimento all'accordo vigente nel Comune dell'immobile. Il nostro calcolo parte sempre dall'accordo aggiornato della tua zona.
03 Come si calcola il canone
Il canone concordato non è un valore unico: è il risultato di un calcolo che parte dalla zona dell'immobile e tiene conto delle sue caratteristiche. In pratica si procede così:
- Individuazione della zona. L'accordo territoriale divide il Comune in aree omogenee (microzone); a ciascuna corrisponde una fascia di oscillazione del canone al metro quadro (un valore minimo e uno massimo, in €/m² al mese).
- Superficie convenzionale. Si calcola la superficie dell'alloggio sommando la superficie utile e una quota delle superfici accessorie (balconi, terrazzi, cantine, box), conteggiate con percentuali ridotte.
- Posizionamento nella fascia. Dove cade il canone dentro la fascia min-max dipende dalle caratteristiche dell'immobile: stato di manutenzione, presenza di ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, dotazione di mobili, classe energetica, spazi accessori, ecc.
- Canone mensile. Si moltiplica il valore €/m² così determinato per la superficie convenzionale e si ottiene il canone mensile concordato.
Il calcolo manuale richiede di leggere correttamente tabelle e parametri dell'accordo. Con il nostro servizio inserisci l'indirizzo e i dati dell'immobile e ottieni subito il canone concordato corretto per la tua zona, senza margini di errore.
04 Durata e tipi di contratto
La normativa prevede tre tipologie di contratto a canone concordato, ciascuna con la propria durata:
- Ordinario "3+2". Durata minima di 3 anni, con rinnovo automatico di altri 2 anni salvo disdetta motivata del proprietario. È la forma più diffusa.
- Transitorio. Da 1 a 18 mesi, per esigenze temporanee documentate del proprietario o dell'inquilino.
- Per studenti universitari. Da 6 a 36 mesi, nei Comuni sede di università o di corsi universitari distaccati.
La durata più contenuta rispetto al 4+4 è uno dei motivi per cui molti proprietari scelgono il canone concordato: offre maggiore flessibilità nella gestione dell'immobile, mantenendo comunque le agevolazioni fiscali.
05 L'asseverazione di rispondenza
Per ottenere le agevolazioni fiscali, i contratti non stipulati con l'assistenza delle organizzazioni firmatarie dell'accordo (i cosiddetti contratti "non assistiti") devono essere accompagnati da un'attestazione di rispondenza — comunemente detta asseverazione.
È un documento rilasciato da una delle organizzazioni firmatarie dell'accordo territoriale, che certifica che il contenuto economico e normativo del contratto (canone, durata, clausole) rispetta effettivamente l'accordo locale.
Senza l'attestazione, per i contratti non assistiti l'Agenzia delle Entrate può disconoscere le agevolazioni fiscali (cedolare al 10%, riduzioni IMU e registro). È quindi un passaggio da non trascurare: il nostro servizio gestisce anche la richiesta di asseverazione, così il contratto è in regola fin da subito.
06 I vantaggi fiscali
È qui che il canone concordato si fa interessante. A fronte di un affitto più contenuto, il proprietario accede a un trattamento fiscale di favore. Ecco le principali agevolazioni:
| Agevolazione | In cosa consiste |
|---|---|
| Cedolare secca 10% | Aliquota ridotta al 10% (anziché il 21% del canone libero) nei Comuni ad alta tensione abitativa. Sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo. |
| IMU ridotta | L'imposta è ridotta del 25% (si applica sul 75%) e molti Comuni prevedono aliquote agevolate per i canoni concordati. |
| Imposta di registro | Se non si opta per la cedolare, la base imponibile è ridotta: l'imposta di registro si calcola sul 70% del canone. |
| Detrazione inquilino | Chi affitta come abitazione principale con contratto concordato ha diritto a una detrazione IRPEF, variabile in base al reddito. |
Gli importi e le aliquote dipendono dal Comune e dalla normativa fiscale vigente al momento della stipula. I valori indicati sono orientativi: per la tua situazione specifica conviene sempre una verifica con il commercialista o con il nostro supporto.
07 Vantaggi per proprietario e inquilino
Il canone concordato è uno dei pochi strumenti in cui entrambe le parti hanno un reale interesse a sceglierlo. Ecco perché conviene a chi affitta e a chi prende in affitto.
Per il proprietario
- Forte risparmio fiscale (cedolare al 10%, IMU e registro ridotti)
- Durata più flessibile rispetto al 4+4
- Inquilini più stabili e tutele contrattuali chiare
- Contributo alla riduzione del rischio di morosità
Per l'inquilino
- Canone più basso rispetto al libero mercato
- Detrazione IRPEF sull'affitto dell'abitazione principale
- Maggiore stabilità abitativa e canone calmierato
- Regole trasparenti, ancorate all'accordo territoriale
08 Come procedere con noi
Con Canone Concordato Digitale gestisci l'intera pratica online, dal calcolo fino al contratto e all'asseverazione, in pochi passaggi: